Как защитить себя от управляющих компаний. В жилищном законодательстве РФ появились изменения о правах собственников жилья с 1 января 2017 года

В частности, расходы на услуги за электроэнергию, водоснабжение и водоотведение, которые несли собственники жилья на общедомовые нужды, перевели в статью расходов на содержание жилого помещения и текущий ремонт. Изначально эти расходы назывались как «оплата коммунальных услуг на общедомовые нужды (ОДН)», теперь эта строка именуется «оплата потребленного ресурса, связанная с содержанием общего помещения, общего имущества в многоквартирном доме». Расходы, связанные с содержанием общего имущества многоквартирного дома в части оплаты за тепло, по-прежнему входят в структуру оплаты за коммунальные услуги и отдельно не выделяются.

Кому излишки, тому и убытки

«С января 2017 года по рекомендации Минстроя в привычной квитанции станет больше информации и добавятся три новые строки: холодная, горячая вода и электроснабжение на общедомовые нужды. Законодатель связал излишние расходы потребленной энергии в многоквартирных домах с ненадлежащим содержанием общего имущества. Тем самым, государство стимулирует управляющие компании выявлять и устранять причины этих излишек, а не перекладывать их на плечи добросовестных собственников. Поставщик услуг теперь заинтересован в выявлении утечек и незарегистрированных жильцов, пресечении воровства», - считает заместитель губернатора округа, директор департамента Госжилнадзора ЯНАО Сергей Карасёв.

Закон направлен на то, чтобы граждане оплачивали только фактически потребленные коммунальные ресурсы. С этого года «кормушку» с излишками для недобросовестных управляющих компаний и товариществ собственников жилья закрыли. Отныне «управлялки» будут заинтересованы в поиске нечестных потребителей и утечек на сетях.

С первого января 2017 года собственник оплачивает потребленные ресурсы на жилищно-коммунальные нужды, связанные с содержанием жилого помещения, в пределах нормативов, установленных органом госвласти. Расходы за содержание общего имущества нормирует департамент тарифной политики, энергетики и жилищно-коммунального комплекса ЯНАО. Кстати, этот показатель до 1 июня 2017 года останется неизменным, то есть таким же, каким был в минувшем году.

«Со второго полугодия профильный департамент утвердит новый норматив расходов на ОДН. Они по объему, скорее всего, будут меньше, но, в крайнем случае, не больше установленных. Основной посыл законодательства сводится к тому, что население должно платить за реально израсходованные ресурсы на содержание жилого помещения. Например, в ОДН входят ресурсы для влажной уборки жилых помещений, промывки сетей тепловодоснабжения и водоотведения для подготовки дома к отопительному сезону, освещения мест общего пользования. Соответственно норматив этот будет минимальный, исходя из реальных потребностей, и только при наличии технической, технологической возможности потребления ресурса в этом многоквартирном доме. Вот эти нюансы необходимо понимать населению, чтобы уяснить, каким образом законодатель защитил их от соседей, недобросовестно использующих излишние коммунальные ресурсы без оплаты, от управляющих компаний, плохо занимающихся содержанием жилфонда», - разъяснил Сергей Карасёв.

А кто же будет оплачивать эти излишние расходы?

Логика изменения законодательств такова, что эти расходы должен оплачивать исполнитель коммунальной услуги, то есть УК, ТСЖ, ресурсоснабжающие компании. Это новшество не распространяется на многоквартирники, находящиеся при непосредственном управлении. Это минус для собственников жилья этой категории, но они должны понимать, что выбор способа собственного управления с одной стороны снижает расходы на содержание, вместе с тем обязывает самостоятельно нести расходы на подготовку дома к зиме.

«Жильцы при непосредственном управлении в полном объеме несут расходы, связанные с потерями ресурсов внутри многоквартирного дома, переложить это бремя не на кого, потому что у них нет организации, занимающейся управлением дома. Также это новшество не распространяется на дома, которые еще не выбрали способ управления либо выбрали, но не реализовали. В этой ситуации можно рекомендовать им не затягивать процесс выбора способа управления, а органам самоуправления - не затягивать проведение конкурса на выбор управляющей компании», - предупреждает замгубернатора.

Законодатель, перекладывая финансовую ответственность за излишние расходы на общедомовые нужды на исполнителя коммунальных услуг, подразумевает этим, что управляющие компании, товарищества собственников жилья будут более активно принимать меры к выявлению излишних потерь в сетях, выявлению недобросовестных потребителей коммунальных ресурсов. Если показания общедомового учета окажутся ниже, чем нормативы расходования на ОДН, то эта разница и есть доход исполнителя коммунальных услуг, которые он вправе направлять на энергосберегающие мероприятия, связанные с содержанием этого дома.

Нет приборов учета, плати больше

Государство, освобождая от излишних расходов, связанных с ненормированным потреблением коммунальных услуг и ресурсов, также принимает меры к стимулированию собственников жилья к потреблению энергоресурсов на основании приборов учета. С 1 января 2017 года при расчетах за электроэнергию по нормативам потребления применяется повышающий коэффициент 1,5. «Это не новшество законодательства, применение повышающего коэффициента было предусмотрено еще в 2015 году, в 2016 он был равен 1,4. Начиная с 2017 года, повышающий коэффициент потребленных ресурсов вырос до 1,5», - сказал Сергей Карасёв.

Повышающий коэффициент будет применяться для расчетов с собственниками помещений, не установившими индивидуальные приборы учета при наличии технической возможности их установки, а также не обеспечившими своевременную замену вышедшего из строя прибора учета. Абоненты, которые не могут установить счетчик по техническим причинам, будут платить по нормативу без повышающего коэффициента.

Как сообщили корреспонденту в АО «Тюменская энергосбытовая компания», в платежных документах за январь 2017 года размер превышения платы с использованием повышающего коэффициента для указанной категории потребителей будет вынесен отдельной строкой, что позволит наглядно увидеть сумму переплаты. Таким образом, государство стимулирует собственников жилья к установке приборов учета и расчетам за ЖКУ по их показаниям, поскольку оплата по нормативу становится экономически невыгодной.

Стоит отметить, что ресурсоснабжающие организации уделяют серьезное внимание состоянию приборного парка своих потребителей. К примеру, с января текущего года сотрудники Тюменской энергосбытовой компании возобновили проверку приборов учета потребителей на территории обслуживания. При выявлении недочетов в работе счетчика собственнику жилья дается 30 дней на устранение неисправности или замену прибора. В ином случае потребителя переведут на расчеты по нормативу.

Кто свободен от приборов учета

На сегодня есть только два пути освобождения от применения повышающего коэффициента. Первое нормативно закрепленное - если многоквартирный дом является ветхим и аварийным либо потребление энергоресурсов ниже, чем обозначено в законодательстве (это, например, 0,9 гигакалорий в час в отношении тепла, пять киловатт в час в отношении электроэнергии, два кубометра в час в отношении потребления газа).

«В аварийном доме установка приборов учета не потребуется, соответственно, повышающий коэффициент не применяется. Второе условие - если внутридомовые сети не позволяют технически установить приборы учета. В этом случае собственнику надо обратиться к исполнителям коммунальных услуг для получения обследования и установления технической невозможности подключения приборов учета. Получив такой документ, граждане освобождаются от применения повышающего коэффициента», - привел условия освобождения от повышающего коэффициента Сергей Карасёв.

Не для галочки, а ради собственной выгоды

В Госжилнадзор ЯНАО часто обращаются за помощью жильцы многоквартирных домов. Они приходят с договорами, с которыми в корне не согласны сегодня, хотя вчера их подписали. Управляющие компании, пользуясь невнимательностью и правовой неграмотностью граждан, ловко используют их в своих целях. Способов обмануть собственников жилья великое множество.

Большинство из нас в тонкостях управления домами ничего не смыслят, мы начинаем бить в колокола и искать информацию, когда что-то случается в нашем жилищно-коммунальном хозяйстве или получаем явно завышенные платежки. А итог разбора полетов для жильцов в основном всегда плачевный - неизменно выясняется, что мы сами в этом виноваты: когда-то в прошлом мы подписали какой-то протокол на очном или заочном собрании собственников жилья и вот сегодня пожинаем плоды. Много ли таких среди нас, которые не пропускают эти самые сходки жильцов? Очевидно, что единицы. Автор этих строк сама ни разу не посещала собрания, на которых управляющая компания обязана все разложить по полочкам.

Одна из жительниц Салехарда, которая всерьез увлеклась идеей выяснить, из чего складываются коммунальные расходы собственников жилья и доходы управляющих компаний, уверяла меня, что на эти собрания необходимо приглашать представителей администрации города или Жилищной инспекции. По её словам, специалисты этих структур с большим удовольствием выводят на обозрение подводные камни, умело спрятанные и завуалированные управляющими компаниями.

«Очень много посвящаем времени в средствах массовой информации для доведения населению информации о важности собраний собственников жилья. Но почему-то на практике при рассмотрении жалоб и обращений граждан видим, что решения, принимаемые на собраниях собственников жилья, далеки от разумного подхода, но подписываются письменно представителями собственников. Создается впечатление, что эти решения приняты необдуманно: либо не было времени, либо просто не захотелось вникнуть», - так прокомментировал ситуацию Сергей Карасёв.

Таких необдуманных решений собственников жилья великое множество. А оспорить их непросто, вернее сказать, невозможно. Если в документе внизу стоят подписи руководителя управляющей компании и представителей собственников жилья, да еще приложен протокол общего собрания, большинством голосов утвердившего его, то такой договор не сможет отменить даже суд. Придется платить завышенные цены на услуги и соглашаться с установленным порядком услуг, пока не истечет срок. Сергей Карасёв предостерегает ямальцев, что перед тем, как подписывать любой документ, нужно читать его внимательно, тщательно и вдумчиво, при необходимости консультироваться с юристами.

Как сохранить свои деньги от посягательств управлялок

Управляющие компании, пользуясь невнимательностью жильцов, возлагают на них дополнительные обязанности, от которых они вправе отказаться. Всем известно, что установление размера платы за содержание общего имущества многоквартирных домов - компетенция общего собрания собственников. Это аксиома, закрепленная в жилищном законодательстве. На деле это происходит таким образом: вы получаете бюллетень голосования об установлении платы за содержание общего имущества. Кстати, такое право возникает ежегодно.

В голосовании ставится вопрос: установить с первого января плату за содержание общего имущества в размере, например, 40 рублей за один квадратный метр либо в 43 рубля. За что вы проголосуете? Автоматически желание проголосовать за меньшую сумму. При этом собственник допускает две ошибки. Во-первых, прежде чем выбрать ту или иную сумму надо попросить приложение к протоколу с перечнем работ, за которым скрываются вот эти цифры. Не просто перечень, но и их периодичность. В магазине, прежде чем покупать товар, вы смотрите не только на цену, но и на его качество, внешний вид, по разной цене можно купить разное количество и разного качества продукт. Также и здесь. При голосовании надо смотреть и обращать внимание не только на сумму, а именно какую деятельность предлагает исполнитель услуг при меньшей и при большей цене.

Вторая ошибка, проголосовать «против» за одну и вторую цифры. Последствия принятия этого решения таковы, что ваша оплата остается такая же, какая была до этого, но поменяется перечень работ и услуг. Хорошо это или плохо? Дело в том, что управляющая компания в последующем поставит вам эти услуги гораздо дороже, но по количеству меньше. С другой стороны, установление платы на уровне прошлого года говорит о том, что поставщик услуг не смог доказать необходимость повышения платы за содержание. Это уже проблема поставщика. Не можешь по этой цене оказывать перечень услуг, уйди от обслуживания дома, придут другие компании.

На самом деле проблема сегодня одна: провести очное собрание собственников, на котором бы имелся кворум. Жители просто не приходят на них, у каждого находится своя веская причина. А управляющей организации выгоднее провести заочное голосование - раздать бюллетени с вариантами ответов, которые не всегда в пользу жильцов. А ведь повестку будущего собрания можно изменить, создав инициативную группу. И еще немаловажный факт, к повестке обязательно должен быть приложен пакет документов, предлагаемых к рассмотрению. Или должно быть указано, где с ними можно ознакомиться - как правило, их выкладывают на официальном сайте компании.

К примеру, в повестку дня вынесен вопрос распределения сверхнормативных потерь. Управляющая организация предлагает распределять их пропорционально занимаемой площади. Логически возникает вопрос: наверно, есть еще какой-то другой механизм распределения, допустим, пропорционально количеству проживаемых жильцов?

«Часто жильцы голосуют за распределение излишних потерь пропорционально занимаемой площади. Хотя законодательством предусмотрен отказ от этого механизма распределения сверхнормативных потерь - в этом случае сверхнормативное потребление должно оплачивать управляющая компания. Но граждане, не вникая в суть процесса, берут на себя бремя расходов исполнителя коммунальных услуг, а управляющая компания пользуется незнанием и неграмотностью граждан. Начиная с 2017 года, сверхнормативное распределение коммунального ресурса не может быть распределено между собственниками помещений на основании собрания собственников жилья. Вместе с тем не исключаю, что появятся такие компании, которые по-прежнему будут пользоваться неграмотностью собственников и выносить на собрание вопросы по распределению сверхнормативного потребления ресурса. Я более чем уверен, что многие собственники проголосуют за принятие такого решения, тем самым позволив управляющим организациям обойти закон и сложить с себя бремя расходов за излишнее потребление ресурсов», - предположил Сергей Карасёв.

Практика распределения излишков должна уйти в прошлое. Приведет ли новшество к банкротству управляющих компаний, об этом еще рано говорить. Ясно одно – недобросовестных поставщиков услуг станет меньше, как и равно недобросовестных собственников жилья, ворующих ресурсы.